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O mercado imobiliário brasileiro começou o ano de 2018 disposto a recuperar o tempo perdido e reforçar a tendência de alta demonstrada nos últimos meses de 2017. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), desenvolvidos e calculados pela Fipe, da Universidade de São Paulo, mostram que os números de unidades residenciais lançadas e vendidas nos últimos 12 meses (janeiro de 2017 a janeiro de 2018) registraram alta de 22,2% e 12%, respectivamente.

No total, foram lançadas no mercado brasileiro 82.902 unidades entre janeiro de 2017 e janeiro de 2018. Na mesma base de comparação, as vendas somaram 105.297 imóveis novos. “De certa forma, é possível dizer que os primeiros resultados de 2018 apontam para uma continuidade da trajetória positiva de recuperação do mercado observada ao longo do ano passado”, diz Luiz Antônio França, presidente da Abrainc. 

O relatório consolidado de 2017 da pesquisa dos indicadores imobiliários nacionais da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), apurado em 23 microrregiões do país, demonstra que o ano terminou em nítida recuperação na comparação com 2016. Houve crescimento em lançamentos residenciais verticais em 5,2% e, em vendas, de 9,4 % em relação ao ano anterior. O movimento, informa a Cbic, foi impactado pelo último trimestre do ano e pela melhora da economia, com a queda da taxa de juros, da inflação e pequena recuperação do PIB.

Levando em conta somente o mês de janeiro, os indicadores da Abrainc apontam o lançamento de 3.414 unidades, sendo 22,1% de médio e de alto padrão e 76,8% do programa Minha Casa Minha Vida. Janeiro também apresentou bom resultado de vendas, com 8.412 unidades comercializadas, bem acima da média mensal do primeiro trimestre de 2017, que foi de 7.616 imóveis.

Os especialistas afirmam que os números poderiam ser melhores se o setor dispusesse de marcos regulatórios sobre temas como o distrato, a desistência da compra do imóvel. “Os distratos inviabilizam qualquer negócio no mercado”, diz França, lembrando que as empresas sofrem para pagar os compradores que decidem devolver o imóvel.

Com o agravamento da crise, nos últimos anos muitos compradores acabaram devolvendo imóveis adquiridos na planta, o que trouxe transtornos para construtoras e incorporadoras. Segundo França, muitas empresas, sem ter como devolver a entrada dada pelos compradores, tiveram que fechar as portas. Somente nos últimos 12 meses, de acordo com os dados da Abrainc, foram contabilizados 34,1 mil distratos, o equivalente a 30,7% das vendas de imóveis novos no mesmo período.

No segmento de imóveis de médio e de alto padrão, o percentual foi bem maior — impressionantes 42,3%. Nos imóveis do programa Minha Casa Minha Vida, as devoluções chegaram a 16,8% das unidades vendidas. Desde o ano passado, o governo tem tentado, junto com construtoras, incorporadoras e representantes de consumidores, chegar a um acordo para uma proposta “intermediária” que atenda a todas as partes.

Outro dado que confirma o bom momento do mercado é o volume de financiamento imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que somaram R$ 3,84 bilhões em janeiro. Comparado ao mês anterior, a alta foi de 4,4%. Na comparação com janeiro de 2017, o avanço chegou a 23,7%. No acumulado de 12 meses encerrados em janeiro de 2018, porém, o montante financiado, de R$ 43,89 bilhões, ficou 5,5% inferior ao apurado nos 12 meses anteriores.

Com orçamento de R$ 82,1 bilhões para investimentos habitacionais em 2018, a Caixa, principal agente financeiro de imóveis no país, tem como meta atingir cerca de 650 mil novas unidades habitacionais nos próximos anos, especialmente no Minha Casa Minha Vida. Do total de recursos, R$ 58,8 bilhões virão do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e outros R$ 12,7 bilhões, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

A Caixa também anunciou, depois da redução da Selic, uma diminuição nos juros dos financiamentos de imóveis, o que deve dar mais uma ajuda na recuperação das vendas no mercado imobiliário. “Baixar juros é sinônimo de melhorar o poder aquisitivo das pessoas. Quando os bancos diminuem os juros, eles reduzem também as prestações do imóvel a serem pagas, tornando o financiamento mais acessível”, disse José Carlos Martins, presidente da Cbic.

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Muita gente já ouviu falar que no caso de locações comerciais existe a possibilidade de o locatário exigir a renovação compulsória do contrato. Para tanto, existem alguns requisitos exigidos pela lei, que, sem sombra de dúvidas, interessam a todos que lidam com este tipo de imóvel.

Inicialmente, importante esclarecer que são consideradas locações não residenciais ou comerciais aquelas em que o locatário é pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Segundo a lei 8.245/1991, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

1) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (se o contrato for por prazo indeterminado não há possibilidade de renovação compulsória);

2) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos, isto é, pode haver um único contrato com prazo mínimo de 5 anos ou mais de um, entre as mesmas partes e com o mesmo objeto, desde que tenham sido celebrados seguidamente, sem interrupção, e que a soma de todos dê, no mínimo, 5 anos.

3) O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. Assim, além dos 5 anos necessários à renovação compulsória, é preciso também que o locatário exerça o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo de 3 anos.

Para exercer este direito, de se manter compulsoriamente no imóvel locado, o locatário deverá ajuizar ação judicial contra o locador no prazo de 1 ano a 6 meses, antes da data de finalização do contrato que estiver em vigor.

No entanto, existem hipóteses em que, mesmo preenchidos os requisitos acima listados, o locador não é obrigado a renovar o contrato, quais sejam:

1) Quando, por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar obras no imóvel que importem na sua radical transformação;

2) Para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (trata-se da retomada pelo locador para construção mais útil);

3) Se o imóvel for requerido para uso próprio do locador;

4) Se o imóvel for requerido para transferência de fundo de comércio existente há mais de 1 ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Importante observar que, neste caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de atividade do locatário, exceto se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences;

5) No caso de proposta de terceiro para locação do imóvel em melhores condições do que as do locatário.

Cabe destacar que se a locação for de espaços em shopping centers, não se aplicam as hipóteses de números 3 e 4, de forma que, ainda que ocorram estas situações, o locatário terá direito à renovação compulsória do contrato de aluguel.

Além disso, o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão da hipótese de nº 5 (proposta de terceiro em melhores condições) ou se o locador, no prazo de 3 meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Por fim, existem algumas atividades que, pela sua importância social, exigem a continuidade do contrato de locação, de forma que sua rescisão compulsória, por parte do locador, só é admitida em hipóteses excepcionais, independentemente do prazo do contrato.

Assim, no caso de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:

1) Por mútuo acordo;

2) Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

3) Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

4) Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

5) Se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil.

Fora essas estritas hipóteses, a locação de imóvel para as atividades acima listadas deverá perdurar pelo prazo desejado pelo locatário, independentemente da vontade do locador ou do prazo do contrato.

 

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